田舎の実家が売れない時の処分方法｜仲介・買取・空き家バンク・国庫帰属など7つの選択肢

まず確認したいこと

売れないと感じたら、選択肢を比べる前に次の3つを確認しておきましょう。どの方法でも必要になります。

• 名義：亡くなった親の名義のままなら、先に相続登記が必要です（2024年4月から義務）
• 相続人全員の意向：共有になっている場合、売却も解体も全員の同意が必要です
• 固定資産税評価額と現状：固定資産税の納税通知書と、建物の傷み具合

7つの選択肢の比較

選択肢	向いているケース	主な注意点
1. 不動産会社に仲介を頼む	相場並みの価格で買い手を探したい	売れるまで時間がかかることがある
2. 不動産会社に買い取ってもらう	早く手放したい、建物が傷んでいる	一般に仲介より価格は下がる傾向
3. 空き家バンクに登録する	移住者など地域外の買い手・借り手も探したい	利用条件は自治体ごとに違う
4. 隣の土地の所有者に打診する	隣地の人が土地を広げたい可能性がある	価格や測量の段取りを決める必要
5. 解体して土地にする	建物の傷みが激しい、倒壊の心配がある	翌年度から土地の固定資産税が上がることがある
6. 国に引き取ってもらう（国庫帰属）	建物がない土地で、引き受け手がいない	手数料と負担金がかかり、条件も厳しい
7. 相続放棄する	実家を含めて財産を相続しない	3か月以内。ほかの財産も相続できない

1. 仲介：安い物件の手数料ルールが変わった

以前は、安い物件ほど不動産会社の手数料収入が少なく、仲介を引き受けてもらいにくいと言われてきました。国土交通省は2024年7月1日に報酬のルールを見直しています。

項目	内容
対象	売買代金（税抜）が800万円以下の宅地・建物（空き家かどうかは問わない）
受け取れる上限	依頼者1人から最大33万円（税込）
誰から	売主・買主のどちらからも受け取れる
条件	媒介契約の前に、報酬額を説明して依頼者の合意を得ること

原則のルールでは、たとえば300万円の物件の仲介手数料の上限は15万4,000円（税込）です（200万円以下の部分5.5%＋200万円を超える部分4.4%）。特例により、これを超える額を受け取れるようになりました。

2. 買取：早さを優先するなら

不動産会社が買主になる方法です。仲介との違いについて、公的機関がまとめた資料は見当たりませんが、一般には次のような違いがあるとされます。

• 買い手を探す時間がかからない
• 建物が傷んでいても引き取ってもらえることがある
• 価格は仲介で売る場合より低くなりやすい

複数社に査定を頼み、金額と条件（残置物の処分、解体の要否など）を比べてください。

3. 空き家バンク：自治体を通じて買い手・借り手を探す

国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」は、各自治体の空き家バンクの物件をまとめて検索できる仕組みです。

項目	内容（2026年8月末時点）
参加自治体	1,151自治体（うち掲載中744自治体）
成約件数	約27,000件（自治体へのアンケート等による）
運営	国交省が選んだ事業者（株式会社LIFULL、アットホーム株式会社）

使うときのポイントです。

• 登録は自治体を通して行います。全国版に直接は登録できません
• 利用条件は自治体ごとに違い、不動産会社との媒介契約を登録の条件にしている自治体もあります
• 価格交渉や契約は当事者どうしの責任で行い、国や運営事業者は関与しません

4. 隣の土地の所有者に打診する

隣の人にとっては、土地を広げられる機会になることがあります。自治体によっては、隣接地をまとめるための補助制度もあります（例：兵庫県たつの市は、隣接する空き家と土地を取得する人に、統合の経費を最大20万円、除却費を最大50万円補助）。

5. 解体して土地にする

建物の傷みが激しい場合は、解体も選択肢です。多くの市区町村に解体補助金があります。

• 補助金の有無と条件は市区町村別データで確認できます
• 住宅がなくなると、土地の固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地なら課税標準が6分の1）が外れ、翌年度から税額が上がることがあります。自治体によっては、一定期間の減免制度があります
• 「解体すれば売れやすくなる」とは限りません。解体前に不動産会社に相談しておくと安心です

6. 国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）

相続した土地を、国に引き取ってもらう制度です（2023年4月27日開始）。

項目	内容
対象外	建物がある土地（登記がなくても建物があれば不可）、担保権がある土地、境界がはっきりしない土地など
審査手数料	土地1筆14,000円（却下・不承認でも返ってこない）
負担金	原則20万円（市街化区域の宅地や森林などは面積で計算）
実績（2026年8月末・速報値）	申請5,997件、国庫帰属3,119件、却下85件、不承認100件、取下げ1,139件

実家の場合は、建物の解体が先に必要です。農地や山林が一緒にある場合は、田舎の土地を手放す方法で地目ごとの手放し方を比べています。

7. 相続放棄する

実家を含め、亡くなった人の財産を一切相続しない方法です。

• 期限は、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内（家庭裁判所で延長の申立てができる）
• 放棄した人は、初めから相続人でなかったものとみなされます。そのため、実家だけを放棄して預貯金は相続する、ということはできません
• 放棄の時に実家を現に占有している場合は、次の相続人などに引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存する義務があります（民法第940条）
• 手続き・費用・放棄の前にしてはいけないことは相続放棄の手続きと期限にまとめています

自治体への寄附は難しいことが多い

「市に寄附すればいい」と考える人もいますが、受け付けていない自治体が多くあります。

自治体	公式の案内
鹿児島市	現在、土地の寄付（売却）は受け付けていない（利用計画がある場合を除く）
岐阜市	空き家等の寄附は受け付けていない
北九州市	現在、寄付は受け付けていない

市が活用できる土地に限って受け付ける自治体もあるため、まずは担当課に確認してください。

放置するとどうなる？

売れないまま管理しないでいると、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が増えます。

売れたときの税金の特例

相続した実家を売って利益が出た場合、条件を満たせば最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を譲渡所得から控除できます。2027年12月31日までの売却が対象です。要件は空き家特例（3,000万円控除）の要件とチェックシートにまとめています。

相談先

• 市区町村の空き家担当課（空き家バンク、補助金、寄附の可否）
• 国土交通省の「低未利用土地に関する相談窓口・リンク集」（都道府県・市町村の窓口一覧）
• 法務局（国庫帰属制度、相続登記）
• 家庭裁判所（相続放棄）