再建築不可の実家を手放す方法｜接道の調べ方・43条の認定と許可・リフォームの注意

1. まず、本当に建て替えられないのかを確かめる

建築基準法では、建物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないと決まっています（第43条第1項）。「再建築不可」は、この条件を満たさないため、今の家を壊すと原則として新しく建てられない土地のことです。

ポイントは、「道路」に当たるかどうかは見た目では決まらないことです。

道の種類	内容	建て替え
1項道路（42条1項）	幅員4メートル以上の国道・市町村道、開発や区画整理でできた道、法律ができた時（多くの地域で昭和25年11月23日）からある道、特定行政庁が位置を指定した私道など	2メートル以上接していれば建てられる
2項道路（42条2項）	法律ができた時に家が建ち並んでいた幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したもの	建てられる。ただし道の中心線から2メートルの線まで下がる（セットバック）必要があり、その部分には塀なども造れない
上のどれにも当たらない道	通路、道路状の空き地など	原則として建てられない。43条2項の認定・許可を受けられれば建てられる

公道や、登記上「公衆用道路」となっている道でも、建築基準法上の道路に当たらないことがあります（横浜市の案内）。

道路の種類の調べ方

• 指定道路図・指定道路調書：特定行政庁（市や都道府県）は、建築基準法上の道路の種類と位置を示した図と調書を作り、請求があれば閲覧させなければなりません（建築基準法第93条の2、施行規則第10条の2・第11条の3）。国土交通省によると、全国で215の特定行政庁がインターネットでも公開しています
• 建築計画概要書：実家を建てた時の建築確認の概要書を閲覧できれば、当時どの道路に接するとして確認を受けたかが分かります。大阪市では、閲覧には確認済証番号が必要で、閲覧は無料、写しの交付は1件250円です
• 窓口は2つに分かれる：道路法の道路台帳（公道か私道か）は道路の担当部局、建築基準法上の道路の種類は建築指導の担当部局です。横浜市は、建築指導課では公道・私道の判別はできないと案内しています

ネットの地図は参考で、証明には使えないとしている自治体もあります（大阪市）。売却の判断に使うときは、窓口で確認してください。

2. 建て替えられる可能性がある場合

43条2項の認定・許可

建築基準法上の道路に接していなくても、次のどちらかに当たれば建てられます。

手続き	主な要件	建築審査会の同意
1号：認定	幅員4メートル以上の農道など、国の基準に合う「道」に2メートル以上接する。一戸建て住宅などで延べ面積500平方メートル以内	不要
2号：許可	周囲に公園・広場などの広い空地がある、道路に通じる十分な幅員の通路に接する、など	必要

• 1号の認定を申請するときは、その道の所有者などが将来にわたって通行を承諾した書面を付けます（施行規則第10条の4の2）
• 国土交通省の資料では、2023年度の全国の実績は認定1,232件、許可6,579件です
• 基準の細部は自治体ごとに違います。東京都が特定行政庁として運用する基準では、幅員2.7メートル以上4メートル未満の道に面する場合は道の権利者全員の承諾、幅員4メートル以上の道に面する場合は権利者の2分の1以上の承諾などが条件の例として示されています

隣の土地を買い足す

敷地が道路に接する長さが2メートルに足りない場合、隣の土地の一部を買い足して、道路に2メートル以上接するようにできれば、建て替えができるようになることがあります。どの部分をどれだけ買えばよいかは、建築指導の担当課と測量の専門家に確認してください。

3. 住む・貸すならリフォームの注意（2025年4月から）

2025年4月から、建築確認の対象が変わりました。

建物	大規模な修繕・模様替をするとき
2階建ての木造住宅など（階数2以上、または延べ面積200平方メートル超）	2025年4月以降に着手する工事から、建築確認が必要
平屋で延べ面積200平方メートル以下	従来どおり確認は不要

「大規模な修繕・模様替」は、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかについて、その過半を直す工事です。キッチン・トイレ・浴室など水回りだけの改修や、手すりの設置は、従来どおり確認は不要です（国土交通省の説明資料）。

再建築不可の家でも、大規模な修繕・模様替はできます。 接道の条件を満たさない既存の家でも、利用者が増える用途変更を伴わず、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認めたものは、接道の規定を満たさないままで工事ができます（建築基準法第86条の7、施行令第137条の12第11項）。国土交通省の説明資料も「既存不適格のままでOK」としています。認めてもらう手続きは自治体ごとに違うので、工事の前に建築指導の担当課に相談してください。

4. 手放す方法

方法	向いている場合	注意点
隣の土地の所有者に売る	隣の人にとって、敷地を広げられる・通路を確保できるなどの利点がある	隣の人に買う理由があるため、ほかの買い手より話が進みやすいことがある
仲介で売り出す	時間をかけてもよい	建て替えられない前提で買う人を探すため、時間がかかりやすい
買取業者に売る	早く手放したい	複数の会社の査定を比べる。宅地建物取引業の免許も確認する
解体して更地にしてから売る	建物が傷んで危険	更地にしても建てられない土地のまま。住宅用地の固定資産税の特例も外れる
国に引き取ってもらう	売れる見込みがない	下の「国庫帰属の注意」を参照

国庫帰属の注意

相続土地国庫帰属制度には、再建築不可の土地と関係の深い条件があります。

• 建物がある土地は申請できないため、使うなら解体が先になります
• 現に通路として使われている土地は申請できません
• 公道に通じない土地で、現に通行が妨げられているものは承認されません
• 審査手数料は1筆14,000円で、承認されると負担金の納付も必要です

5. 放置するとどうなるか

• 固定資産税：住宅が建っている土地は、課税標準が3分の1（200平方メートル以下の部分は6分の1）になる特例があります（地方税法第349条の3の2）。ただし、市区町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、この特例から外れます
• 空家法：2023年12月13日施行の改正で、管理不全空家の制度ができました。特定空家に対する命令に従わないと、50万円以下の過料のおそれがあります
• 隣の土地との関係：民法では、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、囲んでいる土地を通行できます（第210条）。また、2023年4月の改正で、建物の修繕のための隣地の使用（第209条）や、電気・ガス・水道を引くための設備の設置（第213条の2）のルールが整いました。ただし、通行できる権利があることと、建築基準法の接道の条件を満たすことは、別の法律の話です。建て替えができるかは、必ず建築指導の担当課で確認してください

6. 売ったときの税金

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合は、空き家の3,000万円特別控除を使える可能性があります（2024年以後の譲渡で、相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）。国税庁の要件の一覧にも、措置法の通達（35-9〜35-27）や国土交通省の制度の詳細にも、接道や建て替えの可否は入っていません。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• 家を残して売るなら、売る時に耐震基準を満たすこと（2024年以後の譲渡は、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しをしてもよい）
• 家を取り壊して売るなら、取り壊したあと建物などを建てずに売ること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売り、売却代金が1億円以下であること

2階建ての家を耐震改修する工事が大規模な修繕・模様替に当たると、建築確認が必要になる点にも注意してください。詳しくは空き家の3,000万円特別控除を参照してください。

道路の判定、認定・許可の見込み、隣地との交渉などは、建築指導の担当課、建築士、土地家屋調査士、弁護士などの専門家に確認してください。この記事は一般的な仕組みの説明で、個別の土地に当てはまるかを保証するものではありません。